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주민청구조례안 속초시 부동의 의견에 대한 시민 의견서

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작성자 경실련 작성일18-07-06 17:50 조회277회 댓글0건

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주민청구조례안 속초시 부동의 의견에 대한 시민 의견서

신 : 속초시의회

의 견 인 : 속초시난개발방지시민대책위원회

공동대표 안 종 원 (인)

엄 경 선 (인)

김 진 희 (인)

의견대상 : 속초 도시계획조례 일부개정조례안(주민청구 조례안)

제출일자 : 2018. 6. 19.

주민청구 조례안 속초시 검토의견서(부동의)에 대해

다음과 같이 의견서를 제출합니다.

- 다 음 -

1. 속초시의 부동의 의견은 난개발을 초래한 무능행정의 자기변명과 자기방어일 뿐입니다.

속초시의 입장은 현행 도시계획조례에는 아무런 문제가 없다는 의견입니다. 즉 지금의 개발은 난개발이 아니라는 것입니다. 허나 시민들은 난개발로 보고 있으며 무분별한 대형건축물의 난립을 도시계획조례 개정으로 최소화 하자는 것입니다. 물론 현재의 난개발이 도시계획조례 하나에서 비롯되는 것은 아닙니다. 속초시는 수려한 경관을 보호할 경관형성계획도 갖추지 않았으며, 도로사선제한 폐지에 따른 보완책인 도로가로구역 지정도 하지 않았습니다. 모두가 시장이 했어야 할 일입니다.

속초시는 2017년 난개발 방지를 위해 조례 개정을 통해 일반상업지역 용적률을 낮춘다고 시민들에게 약속해놓고는 부동산업자들의 압력에 결국 철회하고 말았습니다. 그래서 시민들이 유일하게 할 수 있는 도시계획조례 개정 주민청구를 진행했습니다. 지금 속초시의 부동의 의견은 지금까지 난개발을 초래한 무능행정이 마지막까지 자기변명과 방어를 하자는 것일 뿐 진정 속초의 미래를 위한 고민에서 나온 의견이라고 할 수 없습니다.

2. 속초시 도시계획 수준은 국내 제1의 관광지라는 특수성에 부합해야 합니다.

속초시는 부동의 의견을 내기위해 타 지역과의 형평성에 맞지 않다고 통계자료를 인용했습니다. 그러나 이는 밀려드는 난개발에 대응해 아무런 방어기재도 갖추지 않은 무능한 속초시의 변명에 불과합니다. 속초시는 비록 땅은 좁지만 국내 최고 명산인 설악산과 함께 청초호와 영랑호 그리고 청청한 동해바다를 함께 아우르고 있습니다. 국내 어디서에서도 이런 경관을 갖춘 관광지는 드뭅니다. 그래서 인구 8만명 밖에 되지 않는 속초시가 지난해 5월 한국여행업협회 조사에서 좋아하는 국내여행지 1위를 차지하기도 했습니다.

이에 시민들은 개발압력이 높은 서울시나 속초와 비교 가능한 여행지인 제주도와 여수 등의 사례를 검토하여 속초시의 도시계획 적정 수준을 제출한 것입니다. 속초와는 달리 개발압력이 높지 않은 타 지역의 사례를 들어 속초시의 도시계획을 짜야한다는 것은 현실에도 부합하지 않습니다.

3. 속초의 미래는 경관을 잡아먹는 초고층 괴물을 막아내느냐에 달려 있습니다.

지금 속초 전역에 초고층건물이 들어서고 있고, 시내 곳곳에도 무분별하게 주상복합 세컨하우스가 들어서고 있습니다. 조례개정만으로 이러한 난개발 건축을 막을 수는 없지만, 급한 대로 제어장치가 될 수는 있습니다. 경관계획과 도로가로구역 지정 등 체계적인 도시계획이 입안될 때까지 도시계획조례는 난개발을 막는 유력한 수단이 될 것입니다. 그러나 벌써 몇 개월 조례개정이 지연되면서 시민들이 긴급 발의한 취지가 훼손되고 있습니다.

속초시의 미래는 설악산과 호수, 바다 등 천혜의 자연경관을 무차별적으로 잡아먹는 괴물, 초고층건물을 제대로 막아낼 수 있느냐에 달려 있습니다. 더 이상 속초시가 난립하는 세컨하우스로 경관적인 매력이 없는 무색무미의 도시로 전락할까 두렵습니다. 그래서 지금 속초시의 선택이 중요합니다. 시 행정 책임자나 시의원들은 한순간이지만, 그로인한 영향은 전 시민이 영구적으로 짊어져야 합니다. 우리는 속초시가 더 이상 망가지는 것을 용납할 수 없습니다.

4. 도시계획 조례가 개정된다고 일체의 개발이 불가능한 것은 아닙니다.

속초시는 주민들이 청구한 조례개정안이 통과되면, 일체의 개발행위가 불가능한 것처럼 엄살을 떨고 있습니다. 그러나 사실과 다릅니다. 속초시 주거지역의 42.8%를 차지하는 제2종 일반주거지역을 당초 중․저층 공동주택의 취지대로 15층 높이로 제한한다고 해도, 제3종 일반주거지역은 높이제한이 없습니다. 주변 피해가 없고 경관문제가 없으면 제3종일반주거지역을 늘려서 고층아파트를 짓게 하면 됩니다.

최근 일반상업지역에 들어선 주상복합 아파트의 경우 100% 분양이 되지 않고 있습니다. 이는 지나치게 높은 용적률과 과밀한 주변환경, 좁은 도로환경 등으로 주거공간으로서는 적절치 못하다는 것을 보여주는 증거입니다. 당연 일반상업지역의 주거 건축물 비율을 제한해야 합니다. 만약 상권 활성화를 위해 용적률을 더 높이려면, 도로여건과 경관 등을 고려해 일반상업지역이 아닌 중심상업지역을 지정해서 고밀도 개발을 유도해야 맞습니다. 좁은 도로의 일반상업지역을 고밀도로 개발하면, 더 많은 부작용을 낳을 수밖에 없습니다. 시민들이 애써 발의한 난개발 방지 도시계획조례가 통과된다면 당장의 난개발 억제효과가 있습니다. 그리고 도시관리계획을 다시 조정하면, 보다 체계적인 도시개발이 가능해집니다. 따라서 지금 같은 무분별한 도시개발은 막을 수 있습니다.

5. 속초시의회의 현명한 판단을 부탁드립니다.

도시계획은 무분별한 개발을 막고 체계적인 계획 개발을 하자고 만들어놓은 행정수단입니다. 당연히 각종 규제를 동반합니다. 지금 속초시는 이 도시계획이 아무런 제어장치로 작용하지 않아 이런 난개발 사태까지 초래하게 되었습니다. 지난 4년 동안 시정 감시와 견제에 많은 힘을 쏟아 오신 속초시의회가 이제 마지막 선택을 해야 할 때입니다. 역대 속초시의회 처음으로 임기말 6월 임시회가 열린 이유도 그 사안의 중요성 때문이라고 봅니다.

과연 속초시의 미래를 어떻게 이끌어 나갈지. 그 비전과 전망이 이번 난개발 조례 개정에 달려있다고 감히 말씀드립니다. 지난 4년을 결산하는 속초시의회의 현명한 판단을 부탁드립니다.

[사안별 검토]

속초시 부동의 의견 사안별 검토

가. 용도지역 안에서의 건축물 제한

제2종일반주거지역 건축물 층고 15층 이하로 제한에 대한 속초시 부 동 의 의견에 대하여

[속초시의견]

지역지구제는 토지이용의 특화 또는 순화를 도모하기 위해 도시의 토지 용도를 구분하여 이용목적에 부합하는 건축행위를 유도하는 제도로서, 지역지구제는 도시계획을 실현한다는 측면에서는 규제 수단이라 볼 수 있으나 “지구단위계획”과 같이 개별적인 건축설계에 대한 강제적 규제가 아니라 지역을 단위로 하는 지역규제의 의미를 지니고 있습니다. 따라서 제2종일반주거지역에서 건축물 층고를 15층 이하로 제한하는 것은 개별적 건축규제를 제한함으로써 도시의 다양하고 개성 있는 개발을 유도하는데 한계가 있습니다. 또한, 개별 건축물의 층수 제한은 “경관심의제도”를 보완하여 지역특성에 맞는 개발을 유도하여야 할 것으로 사료됩니다. 따라서 건축허가 시 사전에 면밀한 “타당성 검토”등을 거쳐서 결정되어야 할 사안이지 일부지역의 문제점 해소를 위해 전 지역에 획일적인 층수 하향 제한은 바람직하지 못하다 사료됨으로 부동의 합니다.

[대책위 의견]

도시관리계획에서 지역지구제(용도지역, 용도지구, 용도구역)는 토지의 용도나 기능을 계획․원칙에 부합하도록 유도하기 위하여 마련된 행정적(법률적) 장치입니다. 즉 도시의 무질서한 개발과 토지 용도의 상충을 방지하고 결국 공공의 이익을 도모하도록 하는 계획과 원칙입니다. 따라서 지역지구제는 도시의 환경, 편의, 안전 등을 유지하기 위하여 개개로 지정되는 구역에 있어서 토지의 이용방법을 제한하는 제도이며 건축물의 용도, 형태, 규모, 구조 등을 한정합니다. 획일적인 층수하향 제한도 아닙니다. 법률에서 정한 주거지역 용도에 맞게 지으라는 것입니다. 국토계획법 상 주거지역은 전용주거지역 일반주거지역 준주거지역으로 되어있습니다. 그중 일반주거지역은 저층의 제1종일반주거지역, 중․저층의 제2종 일반주거지역, 고층의 제3종일반주거지역으로 그 용도가 구분되어 있습니다. 따라서 제2종 일반주거지역을 당초 중․저층 취지대로 15층 높이로 제한한다고 해도, 제3종 일반주거지역이나 준주거지역에 고층아파트를 지으면 됩니다. 2011년 이명박 정부에 의해 제2종일반주거지역 18층 높이의 제한이 폐지되었지만 자치단체가 도시계획조례로 높이의 제한을 할 수 있도록 하였습니다. 국토계획법 시행령 별표 5.를 보면 제2종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조 제1항 제4호 관련)은 “경관 관리 등을 위하여 도시·군계획조례로 건축물의 층수를 제한하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물로 한정한다.”고 되어 있습니다. 결국 속초시가 난개발 방지를 위해 속초시 도시계획 조례로 건축물의 높이를 제한할 수 있었는데 안한 것입니다. 이에 시민대책위는 경관우수 관광지인 제주도와 같이 속초시도 15층으로 제한하자는 것입니다.

나. 용도지역 안에서의 건축물 제한

일반상업지역 주상복합 건물의 경우, 공동주택 부분면적을 80% 미만 으로 제한하는 것에 대한 속초시 90%미만 조정의견에 대하여

[속초시 의견]

일반상업지역은 상업과 기타 업무편익증진을 위하여 필요할 때 지정하는 용도지역으로 상업기능 입지 유도지역에 주거기능 건축용도 100%입지 시 용도순화를 위한 계획적 개발 유도에 부흥 할 수 없을 것으로 사료되나, 타 시군의 사례와 도심부 개발 활성화를 감안해 볼 때 “90%미만인 것은 제외“하는 조정의견을 제시합니다.

[대책위 의견]

법률상 일반상업지역은 상업과 기타업무편익증진을 위하여 지정하는 용도지역입니다. 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 결국 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역입니다. 허나 속초시는 현재 일반상업지역에 상업용 건물보다 주상복합건물이라는 이름의 공동주택 즉 세컨하우스가 들어서고 있습니다.

속초시가 조정의견으로 제시한 90%미만 제외는 건물의 상업기능 건축용도 의무비율을 10%로 하자는 것입니다. 이는 법률상 중심상업지역 상업기능 건축용도 의무비율 10%와 같습니다. 난개발을 막겠다면 중심상업지역과 일반상업지역의 건축용도 제한은 중복되지 않게 구분되어야 하는 것이 바람직합니다. 속초시는 중심상업지역이 없습니다. 현재 일반상업지역만 있고 7번국도를 따라 해안 및 호안변에 분포되어 있습니다. 따라서 타 시군과의 평면적 비교 보다는 속초특색에 맞는 경관형성을 위해 주상복합건물 공동주택 부분면적 80%미만으로 제한하는 것이 바람직합니다.

다. 경관지구 안에서의 높이제한 신설

시가지경관지구 7층 또는 28미터 이하로 제한

[속초시 의견]

시가지경관지구에서 건축물 높이를 획일적으로 제한하게 되면 경관지구의 특성을 다양하게 반영하기 어려우므로 “경관심의제도”를 통하여 건축물 층수를 지역특성에 맞게 유도하는 것이 바람직 할 것으로 사료됨으로 부동의 합니다.

[대책위 의견]

속초시는 “경관심의제도를 통하여 건축물의 층수를 지역특성에 맞게 유도하는 것이 바람직하다.”하였습니다. 허나 속초시는 경관계획수립에 따른 경관가이드라인이 없습니다. 이는 강원도건축심의위원회에서도 지적된 사안입니다. 이에 따라 경관심의제도가 제 기능을 못하고 있습니다. 경관지구는 경관을 보호·형성하기 위하여 필요한 지구로서 자연경관지구 수변경관지구 시가지경관지구 등이 있습니다. 그중 시가지경관지구의 대상지는 건축물을 정비하여 도시 이미지의 경관을 조성하거나 자연환경과 건축물의 조화를 필요로 하는 도시내부 지역 및 도시진입 부, 우량 주택지구 등으로 하고 있습니다. 속초시의 경우 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기위한 필요성으로 지정되어 있으며 대부분 7층 이하의 건축물입니다. 여기에 30층이상 초고층건물은 도시경관에 치명타가 됩니다. 나 홀로 우뚝 서 구도심 기존 건물들을 위압합니다. 자연경관을 가릴 뿐 아니라 시각적 연속성을 단절하는 등 관광1번지를 추구하는 속초시에 적합하지 않는 건축물입니다. 법률상 취지에 따라 시가지경관지구 내 대형건축물 난립을 막기 위해서는 속초시 경관특색에 맞게 최소한 서울시 기준으로 7층 이하 28미터 이하로 제한해야 합니다.

라. 용도지역안에서의 용적률 변경

준주거지역의 용적율 : 500% 에서 400% 이하로

[속초시 의견]

토지의 효율적 이용과 평면확산을 방지하고 시가지의 고밀도 이용을 감안하여 용적률을 그대로 존치하되 “지구단위계획 수립”을 통한 계획적 개발을 유도하는 것이 바람직하다 사료되어 부동의 합니다.

[대책의 의견]

준주거지역은 도시계획법에 의거, 주거기능을 주로 하되 상업적 기능의 보완이 필요한 지역입니다. 따라서 시가지의 고밀도 이용보다는 양호한 주거환경 조성에 방점을 두어야 합니다. 서울 등 대도시에서는 준주거지역의 고밀 방지를 위해 용적율 400%로 한정하고 있습니다. 속초시도 경관계획과 지구단위계획 수립 전 준주거지역의 난개발을 최소화하기 위해서는 400%로 한정해야 합니다.

마. 용도지역안에서의 용적률 변경

일반상업지역의 용적율 900% 에서 800% 이하로

[속초시 의견]

일반상업지역은 토지의 고도이용이 요구되는 도심부지로서 타 유사도시 비교 검토결과 속초시가 용적률이 가장 낮은 상태에서 추가 하향 조정 시 도심개발 제한으로 또 다른 이의가 제기 될 수 있으며, 일반상업지역의 개발밀도 특성을 고려할 때 용적률의 하향 조정은 고밀도 개발이 제한되어 부동의 합니다.

[대책위 의견]

속초시가 타 유사도시 비교 검토결과 용적율이 가장 낮은 상태라고 하였는데 비교하려면 속초시와 같은 경관우수지역, 도시면적 협소, 산바다호수가 있는 자연관광지, 개발압력에 따른 난개발 우려 등 속초특색과 맞는 도시를 비교해야합니다. 그런데 속초시가 비교한 유사도시는 단순히 인구 8만~10만의 소도시 기준입니다. 도시개발은 도시관리계획 속에서 이루어져야 합니다. 그래야 무분별한 난개발을 막을 수 있고 도시경관형성 등 공공의 이익을 실현할 수 있습니다. 속초시가 대형건축물 난립 대안으로 일반상업지역 용적률을 900% 에서 800%로 낮추겠다고 언론에 발표 하였지만 부동산개발업자들의 항의로 철회한바 있습니다. 지금이라도 늦지 않았습니다. 속초시의 도로여건과 경관, 주변과의 부조화 등을 고려할 때 일반상업지역의 용적률을 800% 낮춰야 합니다.

 

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